Warum die Zuwanderung dringend benötigter Fachkräfte aus dem Ausland scheitert: Kein Wohnraum

Seit 1998 sind wir bei Anders Consulting Relocation Service als Relocation-Profis aktiv und schütteln über die aktuelle Situation am Wohnungsmarkt vermehrt die Köpfe. Die Preise stiegen ja schon immer, seit 10 Jahren aber kontinuierlich und stark. Ein Ende ist nicht in Sicht. 

Dringend benötigte Fachkräfte finden keinen Wohnraum. Doch neben den galoppierenden Mietsteigerungen kommt nun auch noch ein sinkendes Angebot dazu. Wer im Ausland rekrutiert, muss gegensteuern: 1. Professionelle Unterstützung bei der Wohnungssuche, 2. Mietzuschüsse.

Wir schildern die Lage und machen Vorschläge, wie man als Arbeitgeber helfen muss, um noch Fachkräfte zu finden und in Deutschland integrieren zu können. 

Von Christoph Anders, Gesellschafter und Mitglied der Geschäftsleitung bei ANDERS CONSULTING Relocation Service

Der Wohnungsmarkt droht nicht nur, ganze gesellschaftliche Gruppen auszuschließen, sondern er droht, gänzlich zum Erliegen zu kommen

Einer unserer 80 Relocation-Consultants hört dieses Fazit einer frisch eingereisten Fachkraft praktisch täglich: „Als ausländische Fachkraft, habe ich mich mit großer Vorfreude auf die neuen beruflichen und persönlichen Möglichkeiten eingestellt. Doch eine Herausforderungen, mit der ich sofort konfrontiert und der ich kaum gewachsen war , war die Wohnungssuche in einem zunehmend angespannten Mietmarkt.“

Der deutsche Wohnungsmarkt ist durch eine wachsende Differenz zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten charakterisiert, insbesondere in den Ballungsräumen. Die Konsequenz ist, dass viele Mieter aus Angst vor höheren Kosten bei einem Umzug in ihrer aktuellen Wohnung verbleiben. Dies führt zu einer spürbaren Verknappung des Angebots und einer weiteren Preissteigerung, eine Spirale, die es Newcomern besonders schwer macht, überhaupt einen Fuß in die Tür zu bekommen.

Dieses Phänomen ist noch relativ neu und zeigt sich auch in dem stark wachsenden Segment der Wohnungstauschangebote und -gesuche, das man in den einschlägigen Immobilienportalen im Mietsektor beobachten kann. Wer noch ganz bei Trost ist, gibt seine Wohnung nicht auf, bevor er oder sie sicher etwas Neues hat. Doch was machen Leute, die berufsbedingt in eine andere Stadt ziehen oder aus dem Ausland kommen?

Das zeigt eine ganz neue Dimension, nämlich ein drohendes Marktversagen, denn Märkte müssten bei steigenden Preisen eigentlich volumenmäßig erst einmal bis zur Sättigung wachsen, da es sich lohnt, zusätzliches Angebot auf dem Markt anzubieten. Es müsste auch dazu führen, dass die Bautätigkeit ansteigt. Doch beides ist nicht der Fall.

Das liegt auch daran, dass Investoren in der Wohnungsbauwirtschaft vermuten, dass die Nachfrage auf dem Markt für Mietimmobilien tatsächlich gar nicht so groß ist wie sie aussieht, sondern lediglich als Nachfrageüberhang erscheint, weil es kein Angebot gibt. In hohe Zinsen und Baukosten hinein zu bauen und dann festzustellen, das die Objekte zu kostendeckenden Mieten kaum zu vermieten sind, weil die Nachfrage fehlt, ist keine lukrative Aussicht.

Und da die Anbieter von bereits bestehendem Wohnraum zur Miete nur etwas auf dem Markt anbieten können, wenn jemand auszieht und dies nicht erfolgt, bekommt der Markt kein Angebot mehr, er „erstickt“. Angebot gibt es im Mietsegment nur noch bei möblierten Wohnungen auf Zeit. Doch eben dieses Angebot übersteigt sogar die Nachfrage, denn das Anbieterverhalten der Umwandlung von unmöbliertem, unbefristetem in möblierten, befristeten Wohnraum ist nicht marktinduziert, weil die Nachfrage so hoch ist, sondern lediglich eine Umgehung der gesetzlichen Maßnahmen zur Mietendämpfung, insbesondere der Mietpreisbremse und Kappungsgrenzen. Mögliche langfristige Folge: Der eigentliche Markt für Mietimmobilien kollabiert irgendwann.

Auf einem Markt, der dysfunktional wird, greifen dann auch die Maßnahmen der Politik nicht mehr, weil das nötige Vertrauen in die Marktmechanik nicht wieder hergestellt werden kann. Dann versagen Mietpreisbremse, Kappungsgrenzen, Förderung des allgemeinen Wohnungs- und Sozialwohnungsbaus, Wohngeld & Co. Es rächt sich also, dass die Politik über Jahrzehnte hinweg die Probleme ignoriert hat, z.B durch Herunterfahren des sozialen Wohnungsbaus und der ungehemmten Einführung neuer Umwelterfordernisse am Bau. Der Markt sollte es regeln, lautete das neoliberale Mantra. Doch der regelt bald nichts mehr.

Ein Hinweis auf das Marktversagen des Mietmarktes für Immobilien ist die sogar wieder etwas gestiegene Kaufbereitschaft nach dem zinsinduzierten Rückgang. Wer es sich leisten kann, sucht gar nicht erst nach Mietmöglichkeiten, da es sowieso keine gibt. Dann lieber mehr ausgeben und etwas Eigenes erwerben, sogar in ein ungewisses Umfeld hinein. Es handelt sich mehr um eine Fluchtbewegung aus dem Mietmarkt heraus, nicht in den Kaufmarkt hinein.

München paradox: Gut bezahlte Fachkräfte erwerben bei Ankunft einen Anspruch auf nicht vorhandenen, geförderten Wohnraum 

In München beispielsweise, wo die Differenz zwischen der Miete in einem bestehenden Vertrag und einem neuen Vertrag durchschnittlich 8,00 Euro pro Quadratmeter beträgt, sind die Hürden besonders hoch. Eine Wohnungssuche wird schnell zu einer ermüdenden und frustrierenden Erfahrung, bei der man sich in einem Meer aus Bewerbern wiederfindet, die alle um ein sehr begrenztes Angebot konkurrieren. Und da ist die wachsende Diskriminierung nur noch ein weiteres Problem, beileibe nicht das einzige.

Um in München einen Wohnberechtigungsschein zu erhalten, früher §5-Schein genannt, können in München Alleinstehende bis zu 22.600,00 Euro verdienen, 2-Personenhaushalte bis zu 34.500,00 Euro – wir reden über Nettoeinkünfte. Für jede weitere Person erhöht sich die Einkommensgrenze um weitere 8.500,00 Euro. Eine 4-köpfige Familie, z.B. eines indischen IT-Experten, kann also bis zu 51.500,00 Euro verdienen und hat immer noch Anrecht auf eine Sozialwohnung.

Das Mindesteinkommen für die Blaue Karte EU – die IT-Kraft hat immerhin ein abgeschlossenes, anerkanntes Studium im Heimatland absolviert – beträgt jedoch nur 41.041,80 Euro. Bei IT-Fachkräften wird in der Regel zwar mehr bezahlt, aber man kann sagen, dass eine qualifizierte Fachkraft unmittelbar nach Einreise zum Empfänger von Leistungen für bedürftige Bevölkerungsgruppen werden kann. Und dass es ausreichend sozialgebundene Wohnungen in München gäbe, der Wohnberechtigungsschein also einen echten Nutzen hätte, schnell eine Wohnung zu finden, kann auch niemand behaupten.

Zusätzlich verschärft wird die Situation durch die derzeitige Baukrise in Deutschland. Die Genehmigungen für den Bau neuer Wohnungen sind stark rückläufig, was den Druck auf den Markt weiter erhöht und die Preise nochmals in die Höhe treibt. Für alle Newcomer, die gerade erst in Deutschland angekommen sind, bedeutet das nicht nur höhere Mieten, sondern auch eine geringere Wahrscheinlichkeit, überhaupt eine passende Wohnung zu finden.

Die Empfehlungen der Immobilienexperten sind klar: Es muss mehr gebaut werden, um das Angebot zu vergrößern. Doch selbst dieser Ansatz stößt auf Hindernisse wie hohe Finanzierungs- und Baukosten sowie bürokratische Barrieren. Es gibt zwar Initiativen, die eine höhere Fluktuation durch Wohnungstausch fördern wollen, doch als Neuankömmling steht man vor dem Problem, dass man zunächst einmal eine Wohnung finden muss, um überhaupt in solche Überlegungen einsteigen zu können. Außerdem ist es nur eine Frage der Zeit, bis für den erfolgreichen Tausch unter der Hand hohe Prämien gezahlt werden müssen, denn wer eine Wohnung hat, möchte deren Aufgabe natürlich gern monetarisieren.

Was bedeutet dieses Umfeld für Arbeitgeber, die im Ausland rekrutieren?

Zum ersten, werden gut informierte ausländische Fachkräfte sich gar nicht erst für Deutschland oder eine seine Metropolen entscheiden, d.h. dort bei einem Arbeitgeber einen Arbeitsvertrag unterschreiben. Man kann das an sinkenden Antragszahlen bei den chronisch überlasteten Ausländerbehörden belegen. Vor allem die Fachkräfte, die nicht aus sehr gut bezahlten akademischen Bereichen kommen, bzw. dort arbeiten, sind auf dem Wohnungsmarkt verloren. Aber gerade in den sozialen Berufen, in denen man nicht so gut verdient, und in gewerblichen Berufen, ist man vom normalen Wohnungsmarkt praktisch ausgesperrt. So werden die neuen Pflegekräfte und Berufskraftfahrer wohl in WGs oder Wohnheimen unterkommen müssen, falls sie nicht obdachlos werden sollen.

Das Problem nimmt für die Gesellschaft und Wirtschaft Deutschland ein bedrohliches Maß an. Und selbst, wenn die Bundesregierung sich darauf einigt, dass es einen „Anwerbebonus“ in Form einer Steuervergünstigung geben soll  – 30 Prozent im ersten Jahr, im zweiten 20 Prozent und im dritten zehn Prozent vom Bruttolohn sollen steuerfrei sein -, ist Deutschland mal wieder unfähig angemessen zu handeln.

In den Niederlanden gibt es so etwas bereits. Doch in Deutschland sollen die ohnehin viel zu niedrigen Löhne und Gehälter dauerhaft auf niedrigem Niveau gehalten werden. Auch den Niedriglohnsektor möchte ja am Ende niemand missen, vor allem nicht die Arbeitgeber. Sonst wäre das Bürgergeld als Alternative zu Hartz IV ja auch nicht so krachend gescheitert. Die Menschen sollen in die Erwerbsarbeit gelockt werden, auch wenn – wie im Fall qualifizierter Zuwanderer – davon gar kein angemessenes Leben möglich ist.

Doch was können und müssen Arbeitgeber tun, um doch noch individuell ausländische Arbeitnehmer anlocken zu können?

• Das Problem und Lösungsmöglichkeiten schon im Rekrutierungsprozess ansprechen
• Firmenwohnungen bereitstellen, bzw. Zimmer für eine längere Eingewöhnungszeit
• Spezielle Mietzuschüsse oder höhere Gehälter zahlen
• Professionelle Unterstützung für die Wohnungssuche anbieten